Obras em casa arrendada: quem paga e como avisar o senhorio

Numa casa arrendada, as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, são da responsabilidade do senhorio, salvo se o contrato disser outra coisa (artigo 1074.º do Código Civil). O inquilino paga os danos que causar por mau uso e deve avisar o senhorio sempre que a casa precisa de obras. Só em caso de urgência pode mandar fazer a reparação e pedir o reembolso.

A regra de base: a conservação é do senhorio

O Código Civil atribui ao senhorio todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. Na prática, incluem-se aqui as obras necessárias à segurança e ao conforto de quem lá vive: infiltrações, canalização, telhado, instalação elétrica e elementos estruturais.

O contrato pode alterar esta divisão. Por isso, a primeira coisa a fazer perante uma avaria é ler a cláusula do contrato sobre obras e conservação.

O que fica a cargo do inquilino

O inquilino deve usar a casa com prudência (artigo 1043.º do Código Civil) e responde pelos danos causados por mau uso da casa ou dos equipamentos. A divisão fica assim:

A repartição dos equipamentos varia consoante o que o contrato e o inventário estabelecem; vale a pena ver o que consta da lista que acompanha o contrato.

Como avisar o senhorio

O inquilino tem de comunicar ao senhorio a necessidade de obras. A recomendação prática é fazê-lo por escrito e com prova de envio:

1. descreva o problema e a divisão afetada;
2. junte fotografias com data;
3. indique um prazo razoável para a reparação;
4. envie por carta registada com aviso de receção ou outro meio que deixe prova da receção;
5. guarde cópia e o talão dos correios.

Uma mensagem de telemóvel pode servir de prova complementar, mas a carta registada é a mais segura se o assunto chegar a tribunal.

Reparações urgentes

O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir, se o senhorio o autorizar por escrito ou em caso de urgência para evitar danos iminentes. O Código Civil prevê que, nas reparações urgentes (artigo 1036.º), o arrendatário pode realizá-las e recuperar a despesa, com compensação na renda (artigo 1074.º, n.º 4).

Se o senhorio, depois de avisado, nada faz, o arrendatário pode executar a reparação urgente e pedir o reembolso, inclusive por abatimento na renda. Se a urgência impossibilitar o aviso prévio, deve informar o senhorio logo depois de feita a obra.

Para não perder o direito ao reembolso:

• limite-se ao necessário para parar o dano (fechar a fuga, repor a água quente);
• guarde faturas e recibos, com os seus dados e a morada da casa;
• envie logo ao senhorio a cópia da fatura e o pedido de reembolso ou de desconto na renda seguinte;
• peça orçamentos se a reparação não for imediatamente urgente.

Um ponto de atenção: a jurisprudência tem sublinhado que a falta de obras do senhorio não dá, por si, ao inquilino o direito de deixar de pagar a renda. Se deixar de pagar sem enquadramento legal, o inquilino arrisca incumprimento. O abatimento só se justifica quando é a compensação de uma reparação urgente efetivamente paga e documentada.

Se o senhorio ignora o pedido

• Insista por escrito, indicando a data do primeiro aviso e dando novo prazo curto.
• Continue a pagar a renda, enquanto não haja compensação devidamente apoiada.
• Documente os danos que a falta de obra vai causando aos seus bens.
• Procure aconselhamento: a DECO, os serviços municipais de habitação ou um advogado.
• Julgado de Paz: decide ações cíveis até 15.000 euros, incluindo as de arrendamento urbano (com exceção do despejo). Pode ser o caminho para obter o reembolso de uma reparação ou exigir o cumprimento. A taxa única é de 70 euros, a cargo da parte vencida.

Um exemplo: a caldeira que deixa de funcionar

Imagine que a caldeira avaria em pleno inverno. O inquilino deve:

1. verificar no contrato se a caldeira consta do inventário e quem fica responsável pela manutenção;
2. avisar o senhorio de imediato, por escrito, com fotografias ou o relatório do técnico;
3. dar um prazo curto, adequado à urgência (sem água quente nem aquecimento, o prazo é de dias, não de semanas);
4. se o senhorio nada fizer e a situação for urgente, mandar reparar o estritamente necessário e guardar a fatura;
5. enviar a fatura ao senhorio e pedir o reembolso ou o desconto na renda seguinte.

Se a avaria resultar de mau uso do inquilino, a despesa é dele; a prova do que causou o problema, em regra um relatório técnico, ajuda a decidir quem paga.

Antes de avançar

Confirme no seu contrato a cláusula de obras e de equipamentos, e junte sempre prova escrita das comunicações. Para casos concretos, a DECO, o serviço de habitação do município ou um advogado podem indicar o enquadramento aplicável.