Caução do arrendamento: o que o senhorio pode reter e como reaver

A caução é uma garantia do cumprimento do contrato de arrendamento, não uma renda paga antecipadamente. Pode ir até ao valor de duas rendas e tem de ser devolvida ao arrendatário quando não for necessária para cobrir rendas em dívida ou danos que o senhorio consiga demonstrar. Se o senhorio não devolver, o arrendatário pode reclamar por escrito e, depois, recorrer a um Julgado de Paz.

O que é a caução e qual o limite

O regime consta do artigo 1076.º, n.º 2, do Código Civil: as partes podem convencionar que o arrendatário preste uma caução, até ao valor de duas rendas. Serve de garantia e, se não for usada, deve ser restituída a quem a prestou.

Dois erros frequentes:

• tratar a caução como «a última renda»: o arrendatário não pode deixar de pagar a última renda alegando que o senhorio tem a caução;
• acreditar que o senhorio pode ficar com ela por qualquer razão: só pode usá-la para cobrir obrigações em falta do contrato.

O que o senhorio pode descontar

Pode descontar o que estiver em falta e consiga justificar:

• rendas por pagar;
• despesas de que o arrendatário era responsável e ficaram por pagar (por exemplo, consumos do contrato);
• danos que excedam o desgaste normal da casa e sejam da responsabilidade do arrendatário.

O arrendatário deve restituir o imóvel como o recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma utilização prudente (artigo 1043.º do Código Civil). Ou seja, o desgaste do tempo não se desconta.

O que não pode descontar

O uso normal de uma casa deixa marcas, e essas não são dano. Costumam ser tratadas como desgaste normal:

• pequenas marcas nas paredes e tinta desbotada;
• alcatifa gasta em zonas de passagem;
• pequenos furos de pregos;
• puxadores ligeiramente soltos.

Já são danos descontáveis os buracos grandes nas paredes, janelas ou portas partidas, alcatifas queimadas ou manchadas e bolor causado por negligência do arrendatário. A fronteira nem sempre é nítida, e é por isso que a prova pesa tanto.

Como documentar a entrada e a saída

A prova decide quase todos os litígios. Na prática:

• à entrada, faça um inventário ou relatório do estado da casa, assinado pelas duas partes, com fotografias datadas;
• durante o contrato, guarde as comunicações escritas sobre avarias e reparações;
• à saída, repita o relatório e as fotografias, de preferência com o senhorio presente, e entregue as chaves com comprovativo;
• guarde faturas e recibos de limpeza ou reparação que tenha pago.

Quando não existe relatório de entrada, presume-se que o arrendatário recebeu a casa em bom estado de manutenção, o que dificulta ao senhorio demonstrar que o dano é novo.

Como pedir a devolução

1. Pedido escrito: envie ao senhorio uma carta registada, com aviso de receção, a pedir a devolução e a indicar o IBAN. Se o contrato fixar prazo para a devolução, refira-o; se não fixar, peça um prazo razoável a contar da entrega das chaves.
2. Resposta com justificação: se o senhorio quiser descontar algo, deve indicar o montante e anexar a prova: fatura, orçamento ou fotografias.
3. Pagamento do remanescente: mesmo havendo desconto justificado, o resto tem de ser devolvido.

Um pedido bem fundamentado e documentado resolve muitos casos sem tribunal.

Julgado de Paz: o caminho se o senhorio recusar

Os Julgados de Paz decidem ações cíveis de valor até 15.000 euros. Em arrendamento, a competência abrange as ações sobre arrendamento urbano, com exceção das ações de despejo. O requerimento pode ser apresentado:

• por escrito;
• oralmente, na secretaria, que o reduz a escrito;
• por correio (CTT) ou correio eletrónico;
• na plataforma RAL+ (que não está disponível nos Julgados de Paz de Lisboa, Porto e Vila Nova de Gaia).

A taxa única é de 70 euros, a cargo da parte vencida. Se houver acordo na mediação, o custo é de 50 euros, dividido pelas duas partes. Quem tenha direito a apoio judiciário não paga a taxa. Em 2022, os processos terminados duraram em média sete meses.

Decisões publicadas ilustram a lógica da prova. Num caso, o Julgado de Paz condenou a senhoria a devolver os 600 euros de caução por esta não ter provado a existência de danos no imóvel. Noutro, fixou a retenção de 225 euros por falta de conservação e limpeza e mandou devolver 175 euros ao arrendatário. Cada decisão depende dos factos do processo.

Lista rápida para quem vai sair

• Pague as rendas e os consumos do contrato até ao último dia, e guarde os comprovativos.
• Limpe e arrume a casa, deixando-a como a recebeu, e fotografe todas as divisões.
• Marque a entrega das chaves e peça um documento assinado a confirmar a data.
• Tire fotografias dos contadores no dia da saída.
• Envie logo a carta a pedir a devolução da caução, com o IBAN.

Com estes passos, qualquer desconto exigido depois terá de se apoiar em provas que o senhorio ainda tem de apresentar.

Antes de avançar

Confirme no contrato a cláusula da caução e do prazo de devolução, e na secretaria do Julgado de Paz da sua área o modo de apresentar o requerimento. Para dúvidas sobre o seu caso, a DECO, os serviços municipais de habitação ou um advogado podem esclarecer.